הפחתת היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על נישום בעקבות אחד מהתנאים הבאים: אישור תכנית בנין עיר (תב”ע), מתן הקלה או אישור לשימוש חורג. היטל ההשבחה נדרש ע”י הועדה המקומית לתכנון ובניה והוא מוטל על הבעלים של המקרקעין או החוכר או בעל זכות השימוש. שיעור היטל ההשבחה עומד על 50% מההשבחה. לוועדה המקומית קיימת הזכות לרשום הערת אזהרה על המקרקעין, להבטחת תשלום היטל ההשבחה.
היתר לשימוש חורג הוא היתר שניתן ע”י הועדה המקומית לתכנון ובניה לעשות שימוש בנכס אשר שונה מהשימוש המותר עפ”י היתר הבניה והתב”ע . לשיטת הרשות מספיק שהשימוש יחרוג מהשימוש המותר בהיתר הבניה, גם אם התב”ע מאפשרת שימוש כזה ולהיפך, על מנת לדרוש תשלום היטל השבחה.
כאשר אושרה תב”ע אשר בעקבותיה, ערך המקרקעין עלה הרי שזהו המקרה הקלאסי והנפוץ של חיוב בהיטל השבחה.
ביצוע תהליך הפחתת היטל השבחה
הועדה המקומית רשאית לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה למועד המימוש של הזכויות במקרקעין כלומר למועד ביצוע עסקה במקרקעין או למועד שבו נתבקש היתר בניה, או למועד שבו נעשה שימוש חורג במקרקעין, לפי המוקדם מביניהם.
הנישום בהיטל השבחה רשאי לפנות לוועדה ולבקש את תיקון השומה לצורך הפחתת היטל השבחה, כאשר קיימת טעות בנתונים הבאים: פרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין, הזכויות שיש לנישום במקרקעין.
במקרה כזה שמאי הוועדה יבדוק את הטענות ויתקן את השומה אם מצא לנכון שהטענות נכונות. שמאי הוועדה ישלח שומה מתוקנת לנישום.
הנישום רשאי להגיש ערר על היטל ההשבחה, בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה וזאת בתוך 45 יום מקבלת השומה. על החלטת הועדה ניתן להגיש ערעור לבית משפט לעניינים מנהליים.
הגשת ערר או ערעור אינה מעכבת את תשלום ההיטל אך החייב רשאי ליתן ערובה ביחס לסכום ששנוי במחלוקת.
איך מתבצעת ההפחתה
הדרכים לביצוע הפחתת ההיטל ואף ביטולו לחלוטין הן שמאיות או משפטיות. המטרה היא למצוא פגמים וכשלים שמאיים ומשפטיים בשומות.
דהינו ניתן לתקוף את היטל ההשבחה באמצעות חוו”ד של שמאי מקרקעין . במקרה כזה תועבר ההכרעה לשמאי מכריע, אשר יתן את החלטתו לאחר עיון בחוו”ד השמאים משני הצדדים, כאשר הוא אינו כפוף להן. כלומר באפשרותו לקבוע סכום נמוך יותר ממה שקבע השמאי של בעל הנכס לצורך הפחתת ההיטל או לקבוע סכום גבוה יותר ממה שקבע השמאי מטעם הרשות. החלטתו צריכה להיות מנומקת ומבוססת על ראיות ומקרים אחרים דומים.
ישנם מקרים בהם החוק מעניק פטור מתשלום היטל השבחה והם קרקע למגורים בשכונת שיקום/ אזור שיקום, קרקע למוסדות ציבור למטרות תרבות, מדע, דת, צדקה, ספורט וכו’, דרך ציבורית, מרחב מוגן, הרחבה של דירת מגורים עד ל- 140 מ”ר ועוד.